Dezember 2015 – Immobilien, nicht schon wieder –

27.12.2015
Aber ja doch.

Dieser Artikel ist ein privates Nachschlagewerk , nicht vollständig und stellt keinerlei Empfehlung da. Wir gehen davon aus, das dieser Artikel in Laufe der Zeit vervollständigt und weiter bearbeitet wird.

Wir haben bei dem Artikel, Wie es begann, viel in unserer alten Unterlagen gewühlt und dabei die eine oder andere Aufzeichnung einfach mal wieder nach vorn geholt.
In jedem gut verifizierten Depot sollte ein Anteil Immobilie sein, gerade im Zeitalter der drohenden Inflation und einer scheinbar unbeherrschbaren Schuldenkrise. Das muß nun nicht das eigene Haus oder eine komplette Mietskaserne sein, aber ein gewisser Anteil ist mit Sicherheit nicht verkehrt.
Gerade wenn der Vermögensaufbau sich in den Anfängen befindet, gehört doch ein Teil in etwas sicheren Anteilen. Ganz zu Anfang waren das bei uns Bundesobligationen bzw. Bundesschatzbriefe, gibt es heute Beides nicht mehr.
Aber, obwohl schon auf sehr vielen Blogs berichtet ( siehe Bloggroll rechts ) ausreichend diskutiert, an dieser Stelle nochmal, welche Möglichkeiten es gibt, etwas mehr Sicherheit ins Depot zu bringen
Wie schon beschrieben, sind die eigenen 4 Wände besonders im Alter, Gold wert.
In jungen Jahren, wenn berufliche Laufbahn, auch die des Partners, noch nicht abgeschlossen ist, kann eine Mietswohnung die bessere Alternative sein. Nichts desto trotz, sind wir der Meinung das ein gewisser Immobilienanteil vorhanden sein sollte. Das kann durchaus auch eine Garage in einem Ballungsgebiet sein.
Für eine Immobilien gibt es eigentlich nur eins was zählt: Lage, Lage und nochmals Lage. Bei den derzeitigen Zinssätzen auch durchaus bezahlbar. Die Deutsche Bank ( Quellenangabe ) errechnet einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Dieser Wert gibt an, wie leicht oder schwer es ist eine Wohnung zu finanzieren. So tief wie zur Zeit stand der Index seit 1975 noch nie.

Lage, Lage Lage
Wo also hin mit der Immobilie, wenn ich diese nicht selber bewohnen möchte, zum Beispiel, weil ich in einem ganz anderen Ort( Land… ) arbeite.
Hier erstellt das Bad Homburger Analyshause Feri EuroRating Service (http://fer.feri.de/de/ ) ein regelmäßiges Rating für Immobilien in vielen deutschen Städten. Wie sich vielleicht jeder denken kann, liegt München ziemlich weit oben, aber es gibt auch andere aufstrebende Orte. Im Institut für Vermögensaufbau ( Quellenangabe ) ( http://www.institut-va.de ) kann der Interessent Informationen bekommen, wie sich verschiedene Standorte entwickeln und siehe da, Orte wie Dresden, Oldenburg, Rostock etc. und viele andere sehen für die Zukunft ähnlich gut aus wie München.

Eine Alternative zur Immobilie ist mit Sicherheit ein Immobilienfonds
Da unterscheiden wir zwischen offene und geschlossene Immobilienfonds. Geschlossene kamen für uns nie in nähere Wahl, von da her sind diese hier auch nicht weiter aufgeführt. Der Unterschied soll hier kurz erklärt werden:

Geschlossener Fonds:
Bei der Auflegung des Fonds wird das Ziel und der zu erzielende Gewinn genau festgelegt. Die Anteile sind relativ teuer und es gibt nur eine gewisse Anzahl. Sind alle Anteile verkauft wird der Fonds geschlossen. Eine vorzeitige Rückgabe über Handelsplätze ist möglich aber meist mit Verlust behaftet. Die Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit. Steuerliche Gesichtspunkte haben wir hier nicht aufgeführt. Für uns war diese Anlage uninteressant.

Offener Fonds
Hier werden Anteile ausgegeben wie bei einem normalen Fonds, die auch zu einem Rücknahmepreis wieder abgegeben werden können. Achtung, neu ( seit 2013 ) ist hierbei, daß Anteile erst nach einer Haltezeit von 2 Jahren zurückgegeben werden können. Auch hier gibt es Handelsplätze wo mit erheblichen Abschlägen die Haltezeit umgangen werden kann. Hier besteht also durchaus die Möglichkeit sich interessante Fonds über die Börse mit Abschlägen ins Depot zu holen.
Solch einen Fonds besaßen wir selber in unserem Fondsdepot. Wir haben diesen monatlich bespart. Die Sparsumme war genau auf unserem Anlagenverhalten ausgewählt, also ein Teil in riskante Aktienfonds und ein Teil in geringer riskanten Immobilienfonds. Der Mix macht es eben.

REITs
sind Kapitalsammelstellen für Kapitalanlagen in Immobiliensektor. Ähneln Immobilienfonds aber gerade ausländische Fonds haben den Charme einer monatlichen Auszahlung und sind vermutlich darum auch bei vielen Investoren so beliebt. In Deutschland haben REITs die Rechtsform einer AG. In USA ehr die Form eines Pensionsfonds.
Reits sollen der Immobilienbranche den Zufluß von Liquidität ermöglichen, wobei in Deutschen REITs keine Wohnimmobilien genutzt werden.
Die Gewinne werden aus Vermietung, Verpachtung Zinsgewinnen ( zur Zeit ehr gering ) und Veräußerung der Immobilie.
Die Rechtsform in der USA, Kanada, Australien ist ein TRUST (vertraglicher Zusammenschluß mehrerer Firmen ähnlich eines Monopols, bekannt ist wohl allen Standard oil TRUST (Quelle: WIKIPEDIA)) oder Corporation. In Belgien ist es ein Investmentfons, NL und Frankreich sind es beschränkt haftende Kapitalgesellschaften.
Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen der Einkommensteuer.
Gewinne werden sofort ausgeschüttet von etwa 90 %. Diese hohe Ausschüttungsquote sorgt für einen stetigen und gut planbaren Dividendenfluss und hat damit den Charakter einer Dividendenaktie.
Bei deutschen Reits ist das Kerngeschäft das Halten und Bewirtschaften, nicht der Handel.
Deutsche Reits werden geführt im RX ReitsIndex und beinhaltet nur 3 Werte. Daran erkennt man den Stellenwert in Deutschland.
Diese 3 Werte sind:
ALSTRIA OFFICE Reit
Fair Value Reit AG
Hamborner Reit AG

Die US Reits sind der größte Reits Markt und hier unterteilt man noch in
Equity Reits = überwiegend in Immobilien
Mortage Reits = überwiegend in Immobiliarkrediten
Hybrid Reits = diese investieren in Beides

Eine gute Quelle zu US Reits ist vielleicht die Seite https://www.reit.com/

Auch bei Reits gibt es Reitsfonds und Reits ETFs. Also mal wieder eine Kombination aus einer Kombination. Wenn es nun noch einen ETF aus ETF Reits und Reitsfonds gibt, käme mir das Thema sehr bekannt vor.
Darum: Keep it simple.Wir suchen einen vernünftigen Reit aus um einen monatliche Zufluß zu generieren. Das ist die nächste Aufgabe, bei der wir aber auch schon länger dran arbeiten.

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