Der Immobilienanteil im Juni 2018

Nicht schon wieder Immobilien

Zugegeben in den Bloggs treffen hier zwei Meinungen aufeinander, darum schildere ich die Situation einfach aus unserer Sicht. Und wirklich ganz  stark vereinfacht. Wie sich jeder wohl denken kann, ist dies zum Nachahmen nicht empfohlen.

Ein Teil unseres passiven Einkommens möchten wir später aus Immobilien ziehen, bzw. aus den Mieten derer.

So haben wir dann vor gut 3 Jahren das Projekt, bzw. die Projekte in Angriff genommen. Nicht verschweigen wollen wir an dieser Stelle, das uns auch ein wenig der Zufall zu Hilfe kam. Ein Kunde von mir hatte in der Nähe einer Großstatt ein Grundstück zu verkaufen, welches wir erwarben. Wir haben den Grundstückskauf und alle Nebenkosten, wie Notar, Grundbucheintrag, Vermessung immer aus dem Privatvermögen bezahlt, Von daher wird, wenn die 3 Immobilien die hier mit aufgelistet wird, auch im September in der Vermögensdarstellung ein ziemlicher Vermögenssprung zeigen.

Insgesamt haben wir 4 Darlehn bei der Hausbank  und 4 KFW Kredite für 3 Immobilien aufgenommen.

Immo 1

hat eine Darlehnssumme von 118.000 € (zu 2,39 %) mit der monatliche Rate von 431,69 €

Ein KFW Darlehn zu 50.000 € ( zu 1,92 % )mit einer monatlichen Rate von 187 €.

Immo 1 erwirtschaftet einen jährlichen Überschuß zur Zeit von 2.445 € / anno

Immo 2

Ebenfalls eine Darlehnssumme von 118.000€ (zu 2,39 % ) mit der monatlichen Rate von 431,69 €

Und auch ein KFW Darlehn zu 50.000 € (zu 1,92% ) mit der monatlichen Rate von 187 €

Immo2 erwirtschaftete in 2017 einen Überschuß von 2.612 € / anno

Das liegt an den etwas anderen Mietverträgen und einer etwas anderen Sondertilgung.

Die Überschüsse sind die steuerlich ermittelten Zahlen, also netto.

 

Ganz neu Immo 3

Darlehnssumme 21.500 zu 1,9% ( Lz 3 Jahre wird dann vollständig abgelöst ) Rate 69,88 €

Darlehnssumme 51.300 zu 1,95 % mit der monatlichen Rate von 168,86 €

KFW Darlehn zu 100.000€ zu 1,71 % mit der Rate von 364,19 €

KFW Darlehn zu 8.200€ zu 1,95% mit der Rate von 49,32 € ( Förderkredit PV Anlage )

Der erwartetet Überschuß in 2019 wird bei ca. 2.600 € / anno liegen

In Summe erhalten wir zu den KFW Darlehn verlorene Zuschüsse von der KFW Bank in Höhe von 25.800 € in Summe. Diese sind als Sondertilgung von den Darlehnssummen abzuziehen (2 x 5.000€, 1 x 15.000 +800 €)

Förderung durch das Bundesland bzw. durch die Gemeinde haben wir leider nicht durchsetzen können.

In Summe besteht das Immobilienvermögen der vermieteten Objekte jetzt aus 622.214 €,

Verbindlichkeiten Stand 06.2018 = 388.667 €

Daraus folgt das Immobilienvermögen ( jetzt inkl. Immo 3 ) von 233.547 €. Da ist natürlich ein erheblicher Sprung zu den sonst berichteten Immobilienvermögen. Das liegt an den doch recht hohen Eigenanteil den wir gewählt haben. Damit haben wir den Grenzzinssatz der Banken etwas aushebeln können. Zudem sind in Immo 1 und 2 in diesen Jahr die vereinbarten Sondertilgungen bereits voll eingeflossen.

Die neue Summe wird erstmal im September in der Vermögensaufstellung gezeigt.

Um die Frage vorweg zu nehmen, warum bei diesem Konstrukt Sondertilgung einfließen zu  lassen, steuerlich mit Sicherheit wenig sinnvoll. Ganz knapp die Antwort: „Bauchgefühl!“

 

In Zahlen ausgedrückt  ( auch wieder vereinfacht, das Gesamtprojekt füllt Ordner ):

Warum diese Konstruktion ?

Ungefähr sollten 2 Immobilien für die Verbindlichkeiten aller 3 Häuser aufkommen können.

Warum nicht mehr Immobilien ?

Wir können mit dem restlichen Vermögen, im Falle eines Falles, die Verbindlichkeiten vollständig abdecken.

Wie geht’s weiter?

Keine Ahnung ! . Zumindest die Haltezeit von 10 Jahren werden wir abwarten und dann neu entscheiden. In der Zwischenzeit werden die Immobilien werden getilgt, auch sondergetilgt, wenn steuerlich auch keinen Sinn macht. Aber aus steuerlichen Gesichtspunkten haben wir dies so wieso nicht aufgezogen.

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